Vous êtes ici

Tiré par une forte demande, le prix des logements dans le quartier Gare part à la hausse. Les nouveaux projets de construction confortent la tendance.

Plus 50 % en cinq ans, +12 % en 2022 : l’augmentation des prix de l’immobilier quartier Gare est spectaculaire et nettement supérieure à celle des prix strasbourgeois sur la même période (respectivement 39 % sur cinq ans et 8 % en 2022). 

Longtemps considéré comme un quartier populaire à l'abri de la spéculation, le quartier Gare rattrape son retard. Depuis une dizaine d’années, il attire de plus en plus de projets et d’investisseurs. Moins cher que le centre-ville, proche de la gare et dynamisé par l’arrivée de la ligne F du tram, le secteur séduit une population jeune et mobile qui n’a pas les moyens de se loger sur la Grande-Île. Pour Jacques Becker, fondateur de l’agence éponyme située place de la Gare et agent immobilier depuis 2002, “il y a une demande importante qui fait monter les prix et les propriétaires actuels considèrent que si leur bien prend plus de 10 % par an, il n’y a aucune raison de vendre”. L’offre affronte la demande, les prix augmentent.

Démolir pour mieux construire

Les promoteurs qui cherchent à capter cette demande sont obligés de s’éloigner du centre ou de démolir l’existant. C’est précisément ce qu’il devrait se passer, 2 rue de Koenigshoffen. Sur un terrain occupé par d'anciens locaux commerciaux, l’agence immobilière strasbourgeoise Scharf Immobilier* veut démolir le bâtiment et construire du neuf. Nom de code du projet : In Situ. Au total, 35 logements, des bureaux d’entreprises et un local commercial devraient être aménagés. Or, les services d’urbanisme de la Ville n’ont toujours pas donné leur feu vert pour le début des travaux. S’ils devaient bien avoir lieu, Scharf Immobilier prévoit de vendre à des prix allant de 4 500 à 7 000 €/m² selon le type de bien. Des tarifs au-dessus de la moyenne du quartier. Selon l’agent, le projet de Scharf correspond à ce qu’attendent les investisseurs :  “Ils achètent ici pour louer. Sur ce genre de projet, on cherche la rentabilité.” 

Du nord au sud du quartier, les prix de l'immobilier sont très variés. © Loïc Germain

[ Plein écran ]

Un passant fait du lèche-vitrine devant l'agence immobilière Becker, place de la Gare. © Célestin de Séguier

Selon Brigitte Breuil, présidente de la Confédération nationale du logement du Bas-Rhin, cette augmentation des prix du neuf s’explique par “la hausse des coûts des matières premières et le respect des normes environnementales”. Dans son rapport de 2021, l’Observatoire local des loyers du Bas-Rhin ajoute que “l’évolution (des prix) s’explique également par la rentabilité des petits logements pour les promoteurs et les bailleurs avec une production majoritaire de logements collectifs petits et intermédiaires”. Ces biens, plus chers à la location, sont également plus chers à l’achat.
Un moyen de faire baisser les prix dans ce contexte de bulle économique serait de “proposer une offre plus importante de logement”, souligne Jacques Becker. Il ne voit qu’une solution : “L’offre de logements est trop faible, il faut construire plus et construire plus haut.” Une option envisageable mais qui nécessiterait une modification du plan local d’urbanisme qui régit la hauteur du foncier.

Célestin de Séguier et Loïc Germain

*Contacté, le promoteur n'a pas souhaité répondre à nos questions.

À quelques dizaines de mètres de là, 12 rue d’Obernai, c’est le promoteur Kaufman & Braud* qui prépare Nouvel Art, un projet immobilier de grande ampleur. Sur le site des ateliers des Compagnons du Devoir, qui sera démoli, le promoteur prévoit la construction de 125 logements. Les prix de vente grimpent de 5 620 €/m², pour un trois-pièces, à 8 600 €/m² pour l’unique cinq-pièces du bâtiment.

Plusieurs facteurs d'augmentation

Une fois encore, des prix nettement supérieurs à ceux du marché. Chargée de communication pour les Compagnons du Devoir, Julie Spenlihauer confie que le formateur a vendu ses ateliers car ils étaient “vieux, vétustes et représentaient une mauvaise vitrine”. En juillet 2023, les Compagnons du Devoir déménageront le bâtiment vers un nouveau centre de formation en construction à Koenigshoffen.

[ Plein écran ]

Depuis 2017, les prix de l'immobilier connaissent une forte augmentation, particulièrement dans le quartier Gare. © Loïc Germain

Imprimer la page