Acteurs de l’habitat, élus, urbanistes ou associatifs, tous le plaident avec urgence: il faut davantage de logements. Même si, en théorie, les créations actuelles pourraient suffire à subvenir aux besoins de la population (1). Pour expliquer ce paradoxe, il faut s’intéresser à la réalité immobilière du département: il y a décalage entre l’offre et le besoin réel des Bas-Rhinois. Qui va bien au-delà des seuls critères démographiques. Et doit tenir compte de la réalité des bassins d’emploi et des préférences géographiques des habitants, de leurs revenus et de leurs choix de vie. Il faut donc des logements de taille, de prix et d’environnement différents. Néanmoins, les statistiques prouvent une chose: la dynamique du logement dans le Bas-Rhin est réelle. Le rythme de la construction et de la rénovation est soutenu. Reste à voir si ce volontarisme est vraiment juste et efficace...

Plus de logements que nécessaire

Cette carte du Bas-Rhin présente, commune par commune, les logements nécessaires construits.
La grande majorité des communes respecte ce besoin: sur la carte, cela se traduit par une dominante de blanc.
Il existe quelques endroits où le besoin n’est pas respecté (en gris). Souvent, ce sont de petits villages.
A l’inverse, de nombreuses communes construisent plus que nécessaire (nuances de bleu). Cela correspond à deux situations: 1, les communes sont très petites, et donc la moindre construction crée un fort déséquilibre entre besoin et réalité. 2, les autres communes: il y a plus de logements construits que nécessaire, et cette offre stimule la demande dans ces villes.

(1) Méthode:

En se basant sur l’évolution de la population et du parc entre 2002 et 2010, le besoin théorique de logement pour chaque commune est établi en tenant compte des destructions, de la présence (ou non) de résidences secondaires, de la vacance, de la baisse de la taille des ménages et du solde migratoire.
Ce besoin théorique est comparé au nombre de logements réellement construits durant cette même période.

En rapportant ces deux chiffres, on obtient un pourcentage d’objectif rempli: pour le Bas-Rhin, il est de 126%.

« Une tendance, à tous les âges de la vie, à habiter seul »

Férial Drosso, professeur émérite à l’Institut d’urbanisme de Paris, revient sur les conséquences du desserrement, la baisse de la taille moyenne des ménages, sur le logement.

Quelle est l’origine du « desserrement » ?

Il y a deux causes principales. D’une part, le vieillissement de la population, puisque les personnes âgées (plus de 65 ans) vivent pour la plupart sans leurs enfants jusqu’à un âge de plus en plus avancé. D’autre part, les transformations de la famille, ce que j’appelle le « solde décohabitation-cohabitation ».

C’est-à-dire ?

Il s’agit de la combinaison de plusieurs phénomènes. Les divorces, qui ont pour conséquence la création de familles monoparentales avec moins d’enfants. La baisse des mariages, qui n’est pas compensée par les unions de fait ou par les Pacs. S’esquisse donc une tendance, à tous les âges de la vie, à habiter seul. Si on regarde l’évolution des ménages depuis l’après-guerre, on observe une augmentation de leur nombre d’environ 60%. Mais les ménages d’une seule personne augmentent, eux, de 140%...

La recomposition des familles atténue-t-elle le « desserrement » ?

Les familles recomposées augmentent, mais pas en nombre suffisant pour compenser la réduction de la taille des ménages. D’autant que les familles recomposées ne le sont pas toujours officiellement. Les gens sont en couple mais ne vivent pas ensemble dans le même logement. Cet aspect n’est pas très bien pris en compte dans les recensements.

Peut-on s’attendre à un resserrement des ménages ?

Non, car on assiste à une poursuite du vieillissement de la population, et même une poursuite du vieillissement du vieillissement. D’ici à 2050, le nombre de personnes de plus de 60 ans sera multiplié par deux environ. Celui des plus de 75 ans par trois, et celui des 85 ans et plus par quatre. On s’attend aussi à une augmentation soutenue des ménages d’une personne. Il y a 30 ans, ces ménages se situaient en début, puis en fin de vie. Maintenant, on connaît des périodes de vie seul, entre deux couples, deux mariages, etc. Le temps passé en logement seul s’allonge.

Est-ce une spécificité française ?

Non, mais la France va mieux s’en sortir que d’autres pays européens. Grâce à la reprise de la fécondité, assez nette depuis les années 1990.

Y a-t-il d’autres phénomènes liés au « desserrement » qui touchent le logement ?

La taille des ménages depuis les années 1960 diminue, mais la taille des logements n’arrête pas de croître pour autant. La réduction n’implique donc pas un besoin en logements plus petits. Les personnes âgées ne souhaitent pas, par exemple, quitter leurs grands logements, où elles ont des habitudes et où elles peuvent recevoir enfants et petits-enfants. Ensuite, le ménage-type ne rêve plus systématiquement de l’accession à la propriété. Une part importante des ménages que l’on considérait comme atypiques il y a trente ans se dirige vers le collectif locatif. On ne peut plus réfléchir à de grands modèles qui seraient valables pour tous les ménages sur l’ensemble du territoire français. Le travail des urbanistes se fait, de plus en plus, dans la dentelle.

Propos recueillis par Quentin Chillou

Dans le Bas-Rhin, la taille des ménages baisse depuis l’après-guerre.

Source: Insee
© Quentin Chillou

Le long de la Bruche, les maisons poussent

Sur la carte, la vallée de la Bruche, entre Schirmeck et Saâles, montre de fortes disparités en besoin de logement.
En réalité, cette zone du sud-ouest du département doit composer avec une population vieillissante, de jeunes familles qui ne veulent pas forcément quitter la vallée, un manque de terrains nus disponibles, un bassin d’emploi en forte reconversion et le souhait de préserver les paysages.

Le logement est le premier poste de dépenses des Français. Si la propriété constitue l'idéal à atteindre dans le schéma culturel traditionnel, trouver une location et s'y maintenir s'avèrent déjà difficile, notamment pour les populations précaires. Poids des charges, séparation, retraite ou chômage: les écueils sont nombreux. Chaque année dans le Bas-Rhin, 20% de ceux qui s'étaient lancés dans la propriété retournent ainsi dans le parc locatif. Les prêts d'aide à l'accession permettent aux ménages les plus modestes d'investir dans la pierre. Mais la mauvaise anticipation des frais annexes et l'augmentation des charges causent parfois d'importants dommages. Jusqu'à précipiter un nombre croissant de ménages dans le surendettement.

L’itinéraire de Bas-Rhinois qui ont déménagé

Dans l'imaginaire collectif, le Français débute sa vie comme locataire dans le parc social ou dans le parc privé, pour ensuite devenir propriétaire.
Dans son enquête sur les modes de vie, l'habitat et les mobilités résidentielles, réalisée en 2012, l'Agence de développement et d'urbanisme de l'agglomération strasbourgeoise (Adeus) a observé le comportement des Bas-Rhinois par rapport à ce parcours résidentiel idéal. Elle constate un décalage entre le schéma théorique et des réalités bien moins linéaires.
Le divorce ou le chômage et le décrochage des revenus par rapport aux prix de l'immobilier entraînent des incidents de parcours: des ménages bloqués dans le logement social, des accédants à la propriété incapables de rembourser leur prêt, des personnes âgées forcées de revendre leur bien faute d'une retraite suffisante, etc. Contrairement aux idées reçues, les populations précaires déménagent deux fois plus que la moyenne des ménages bas-rhinois. Une « sur-mobilité galère » qui frappe les chômeurs, les familles monoparentales et les bénéficiaires des minima sociaux.

Le schéma se lit de gauche à droite. Les flux représentent les 35% de Bas-Rhinois qui ont déménagé entre les différents parcs de logement : social, locatif privé, accession à la propriété et propriété. En bleu, les déménagements conformes au parcours résidentiel idéal. En rouge, les ménages qui n'empruntent pas le parcours linéaire.
Par exemple, 38% des ménages du logement social qui ont déménagé de 2008 à 2012 sont allés dans le locatif privé.

Source: Adeus
© Claire Le Moine et Margaux Velikonia

Guirbaden, une bouée de sauvetage pour Christophe

Christophe a quitté un logement privé insalubre dans les Vosges du Nord et vit depuis 2003 dans un appartement de la cité du Guirbaden à Bischheim. Pour ce bénéficiaire du RSA, le loyer reste la première dépense. Rencontre.

« Le marché immobilier est réaliste »

Gérard Durr est président de la branche bas-rhinoise de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim). Pour lui, le marché de l’immobilier est bien régulé dans le département.

Pourquoi les prix ne baissent-ils pas davantage, alors qu’on observe un taux de vacance de 7% et une offre supérieure à la demande ?

Le taux de vacance n’est pas trop élevé. Il est nécessaire pour une bonne rotation des logements. Les propriétaires ne baissent pas les prix d’eux-mêmes. Ils ne sont pas prêts à brader leurs biens et veulent récupérer la somme qu’ils ont engagée à l’achat. Le marché est réaliste. Les prix de vente sont établis en fonction des coûts de construction et les nombreuses normes ajoutent des frais supplémentaires, à la construction comme à la rénovation. Ce qui est cher, c’est le foncier, les terrains, et notamment dans la communauté urbaine de Strasbourg. J’ai acheté ma maison en 1968. Si je n’avais pas eu le terrain gratuitement, je ne l’aurais pas fait, même avec deux salaires dans la famille.

Pourquoi est-il plus difficile d’accéder à la propriété aujourd’hui ?

Avant les années 2000, l’inflation à deux chiffres promettait une augmentation des revenus et permettait donc de rembourser les intérêts du prêt; le coût de l’emprunt se payait par le jeu de l’inflation. Depuis 10-12 ans, ce n’est plus possible; le crédit pèse lourd, malgré un taux d’emprunt historiquement bas aujourd’hui. Etre propriétaire, c’est bien, mais il faut des revenus, des possibilités de voir augmenter ces revenus et quelques économies : environ 20% d’apport sont nécessaires pour que le projet soit viable aujourd’hui. La crise actuelle ne permet pas à tout le monde de réunir ces critères.

Constatez-vous une paupérisation des personnes qui désirent louer ?

Il y a toujours autant de dossiers refusés, de l’ordre de 20 à 30% des demandes. Les gens sont réalistes : ceux qui savent qu’ils n’ont pas les moyens ne viennent pas jusqu’à nous. Les critères n’ont pas changé depuis que j’ai commencé ce métier en 1974: on refuse de louer un logement dont le loyer pèse plus de 30% dans le budget du demandeur. Parfois, ça se joue à 20 ou 30 euros. Pour les budgets un peu serrés, les agents immobiliers trouvent des solutions : une surface plus petite, un autre quartier… Pour les loyers surévalués, qui ne correspondent donc pas au marché et qui ne se loueront pas, on essaie de raisonner les propriétaires.

Propos recueillis par Michaël Martin

Sur la période 1998-2012, l’immobilier décroche de l’évolution du niveau de vie. L’indice du coût de construction augmente plus vite que l’inflation certes, mais reste bien en-deça des prix des transactions dans le neuf.

Base 100 en 1998
Sources: Dreal Alsace et Insee
© Michaël Martin

« La non-maîtrise des charges pose problème »

La Chambre régionale de surendettement social (Crésus) d'Alsace a traité 1341 dossiers en 2012, trois fois plus qu’en 2002. Régis Halter, directeur adjoint de l'association, observe une évolution des publics et des causes.

Un tiers des personnes qui déposent des dossiers de surendettement dans le Bas-Rhin ont des dettes liées à leur logement. Comment en arrivent-elles à cette situation ?

La plupart sont des couples en activité. Dans notre pays, on a un discours sur la France des propriétaires. Acheter une maison est vu comme une ascension sociale mais les gens sous-estiment les frais annexes. Taxe foncière, transport, travaux: ils n'ont plus la capacité d'emprunter aux banques sérieuses parce que pour la plupart, ils ont atteint le plafond de 33%. Ils se dirigent alors vers des organismes moins regardants, contractent des prêts de 5000 ou 10 000 euros avec des taux d'intérêts trop élevés et basculent dans le surendettement.

20% des demandes faites au Crésus Alsace émanent de propriétaires. Pourquoi s’appauvrissent-ils ?

Dès qu’il y a une augmentation de charges ou de taxes, des gens qui vivaient normalement avec leur budget se retrouvent en difficulté. Ils anticipent mal ou n'anticipent pas du tout. Les retraités voient aussi leur situation se dégrader depuis quelques années. Les dépenses de gaz, d'électricité augmentent plus vite que leurs retraites et ils se retrouvent bloqués. Dans les dettes liées au logement ou à l'immobilier, c'est à chaque fois la non-maîtrise des charges qui pose problème.

Comment aider les ménages qui ne peuvent plus rembourser leur prêt immobilier ?

Pour ceux qui débutent dans l'accession, on regarde ce qui est le plus judicieux. La plupart revend vite son bien et retourne dans le parc locatif, privé ou social. Pour les personnes engagées depuis plusieurs années, on fait en sorte qu'elles gardent leur maison. On va par exemple au delà des huit ans légaux que dure normalement un plan de redressement pour monter à 10, 12 ou 15 ans. Cela permet aux gens de finir de rembourser leur maison, d'éponger leurs dettes et d'avoir quelque chose au bout.

Propos recueillis par Margaux Velikonia

La propriété attire toujours

La trentaine arrivant, Garance et son compagnon ont décidé de se lancer. Après huit ans de location, ils sont devenus propriétaires. Le jeune couple a jeté son dévolu sur un cinq pièces à Bischheim, à deux pas de Strasbourg et de son lieu de travail. Garance travaille dans les assurances, son compagnon dans le bâtiment. Malgré les coûts et l’endettement, la jeune femme ne regrette pas cet investissement.

En 2010, seuls 11,3% des ménages bas-rhinois bénéficiaient d'un logement social, contre 14,5% au niveau national. Face à l'augmentation de la demande, l'offre de logements sociaux n'arrive plus à suivre.

Des demandeurs de logement social de plus en plus précaires

En 2002, 34,8% des ménages bas-rhinois demandeurs d’habitat social pouvaient prétendre à un logement à très faible loyer. Ils étaient 66,3% en 2009.

Source: Adeus 2002-2009
© Marion Bastit

L'augmentation du nombre d'allocataires logement (APL, ALS, ALF) entre 2009 et 2012 confirme la paupérisation des ménages bas-rhinois, tout comme la hausse du nombre de bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA).

Source: CAF
© Michaël Martin

« En cinq ans, on a perdu plus de 50% des dotations de l'Etat »

Alain Ramdani est directeur de l'Agence régionale des organismes HLM d'Alsace (Areal), et Daniel Bonnot, ancien président de l'union départementale de la Confédération syndicale des familles (CSF), organisation familiale de défense des locataires. Regards croisés sur le défi de l'habitat social.

Photos DR

Près de 80% des demandeurs de logement social du Bas-Rhin étaient éligibles en 2012 aux logements très sociaux. Pourtant, ils représentaient moins de 40% des logements sociaux financés en 2012. A qui la faute ?

Alain Ramdani: C'est l'Etat qui décide du nombre de Prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI), de Prêts locatifs à usage social (PLUS, logement social classique) et de Prêts locatifs sociaux (PLS, logement social haut de gamme) à construire par région chaque année. Chacune d'entre elles reçoit une enveloppe globale d'aides à la pierre, redistribuée entre les collectivités délégataires – ici le Conseil général et la Communauté urbaine de Strasbourg (Cus) – selon leurs besoins. Depuis quelques années, l'Etat a pris un grand virage en faveur des plus démunis: la totalité des subventions sert désormais à financer des PLAI.

Daniel Bonnot: Pourtant, le département n'arrive pas à atteindre son quota de PLAI. Si les bailleurs sociaux n'en construisent pas plus, c'est qu'ils savent qu'ils ne réussiront pas à les louer. Pour les ménages les plus pauvres, même les loyers du PLAI sont devenus trop chers ! Ils sont coincés dans le parc social ancien non-réhabilité, dont les loyers sont restés bas.

Moins de logements sociaux, plus de très sociaux...
En 2010, seuls 17,2% des 2680 logements sociaux construits dans le Bas-Rhin étaient destinés aux plus précaires. En 2012, cette part avait bondi à 38,8%, mais sur un volume global d’habitat social en chute libre: 1814 constructions.

Source: Insee 2013
© Marion Bastit

Malgré cette volonté apparente de l'Etat, pourquoi les bailleurs sociaux du Bas-Rhin continuent-ils à construire si peu de logements très sociaux ?

A.R.: Il y a un désengagement croissant de la part de l’Etat. En 2009, l’Alsace a reçu 13 millions d’euros pour bâtir 3000 logements sociaux. Pour 2014, l’objectif est le même, mais l’enveloppe a fondu de 7 millions d’euros. En 5 ans, on a perdu plus de 50% des dotations ! Les collectivités délégataires compensent avec leurs fonds propres, mais cela ne suffit pas. Pour construire du PLUS, c’est zéro subvention de l’Etat. Il y a dix ans, le bailleur participait à hauteur de 5% pour en construire un. Aujourd'hui, il apporte plus de 20% des fonds.

D.B.: Avec les nouvelles normes énergétiques européennes, la construction coûte de plus en plus cher. Si le coût de revient d'un PLAI est de 7 ou 8 euros le mètre carré, les subventions de l'Etat ne suffisent plus, et les bailleurs sociaux sont déficitaires. Ils sont obligés de faire du PLS, dont le loyer plus élevé leur permet d’équilibrer leurs comptes. C'est grâce aux PLS que le département atteint ses objectifs de logements sociaux, malgré le déficit de PLAI et de PLUS.

Quelles solutions préconisez-vous pour loger les ménages les plus précaires ?

A.R.: Le grand défi, c'est la rénovation thermique du parc ancien, dont les loyers sont modestes. L'enjeu, c'est de faire baisser les charges de ces logements très énergivores. Dans le Bas-Rhin, 22 000 logements sociaux ont ainsi des performances énergétiques classées E, F ou G. Mais les bailleurs sociaux manquent d’argent pour une telle rénovation.

D.B.: La rénovation thermique fait augmenter les loyers. Certaines familles ne pourront plus payer et seront obligées de retourner dans le parc ancien. Le risque, c'est une ghettoïsation des ménages les plus pauvres dans des quartiers comme Hautepierre, le Neuhof ou encore Guirbaden à Bischheim.

Propos recueillis par Marion Bastit

Un parc social saturé

En 2009, 67,3% des demandes déposées dans le Bas-Rhin n'ont pas obtenu satisfaction. Il fallait attendre en moyenne 11,8 mois pour accéder à un appartement HLM.

Source: Adeus 2002-2009
© Marion Bastit

A Sélestat, les logements sociaux restent trop chers

Taux de chômage en hausse, revenu moyen en baisse, les ménages du Bas-Rhin se paupérisent. Sélestat n'échappe pas à cette tendance. Dans cette ville de 20 000 habitants, de plus en plus de personnes se tournent vers le parc social, qui ne représente que 12% des logements. Entre 2009 et 2012, 114 habitations à loyers modérés ont été construites, et seulement... deux de très sociales. Pourtant, trois demandeurs sur quatre y sont aujourd'hui éligibles.

Depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, l'Etat intervient massivement pour réglementer l'habitat social. Dans le Bas-Rhin, celui-ci se concentre principalement dans les grandes villes: 70% de l'offre du département se trouve dans la région de Strasbourg. En 2001, avec la loi relative à la Solidarité et au renouvellement urbains (SRU), le gouvernement Jospin oblige les grandes villes à faire des efforts en matière d'habitat social. Au sein de la Communauté urbaine de Strasbourg (CUS), la disparité est grande entre des communes cumulant plus de 30% d'habitations à loyer modéré (HLM) et d’autres dont le parc social représente moins de 5%. Le Plan départemental de l'habitat, piloté par le Conseil général, prévoit la construction de 2150 logements sociaux par an jusqu'en 2015 pour répondre aux besoins du Bas-Rhin.

Les logements sociaux dans le Bas-Rhin

Source : Insee
© Emmanuelle François

Cette carte illustre l'importance des logements sociaux dans les grands pôles urbains. Etablie sur la base de données de l'Insee, elle prend en compte toutes les habitations à loyer modéré, conventionnées ou ayant bénéficié d’une aide de l’Etat. Une définition différente de celle utilisée pour l’application de la loi SRU qui impose 20% de logements sociaux à trois communes de l’agglomération de Haguenau et de la loi Duflot qui, depuis 2013, a porté ce taux à 25% pour les 19 communes de la CUS.
A cet égard, la moitié des communes concernées étaient encore hors-la-loi en 2012. Une situation dont elles se défendent, arguant de la complexité du dispositif et des spécificités de leurs territoires.

Ostwald dans le peloton de tête

Avec 30% de logements sociaux recensés par l'Insee en 2009, Ostwald est la commune de la CUS comptant le plus d'habitations à loyer modéré. Cette ville du sud-ouest de l'agglomération strasbourgeoise continue à attirer les habitants, intéressés par son positionnement géographique et sa qualité de vie. Une demande à laquelle les bailleurs répondent par une offre soutenue.

« Nous n'arriverons jamais à rattraper notre retard »

En France, l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) oblige les villes à posséder 20% de logements sociaux sous peine de pénalités.
Maurice Saum est adjoint à l'urbanisme du maire UMP de Wolfisheim, commune soumise à la loi SRU. En 2012, il manquait à celle-ci 171 logements sociaux pour atteindre les 20%, ce qui lui a fait perdre 38 000 euros.

Pourquoi Wolfisheim ne respecte-t-elle pas la loi ?

La loi SRU de 2001 a soumis de façon abrupte les communes à une amende. Du jour au lendemain, nous nous sommes retrouvés imposés. C'est une loi injuste : Wolfisheim est une commune située à côté de grands ensembles de logements sociaux, comme Hautepierre ou Koenigshoffen. Nous nous retrouvons imposés parce que nous n'en avons pas beaucoup sur notre territoire... Même avec la meilleure volonté du monde, nous n'arriverons jamais à rattraper notre retard. Pour y parvenir, il faudrait construire d'un coup un nouveau quartier, une sorte de ghetto. Or, nous voulons favoriser la mixité sociale. Depuis janvier, la loi Duflot nous oblige à avoir 25% de logements sociaux d'ici 2025 ; il faudrait donc en construire environ 22 par an. Je ne vois pas comment on peut faire !

Quel est le principal obstacle à la construction de logements sociaux ?

Pour pouvoir en créer, il faut avoir des terrains ou bien exproprier. Nous n'avons pas de terrain constructible. On ne peut pas contraindre les promoteurs à construire du logement social. Dans le plan d'occupation des sols (POS), il n'y a aucune disposition obligeant un promoteur à réserver une partie de ses constructions à des logements sociaux.

Pourquoi les promoteurs ne veulent-ils pas en construire ?

A Wolfisheim, le prix de l'are se situe entre 35 000 et 40 000 euros. Pour un bailleur, à partir du moment où un terrain coûte plus de 15 000 euros l'are, il perd de l'argent : il ne peut pas s'y retrouver avec des loyers modérés. Le plan local de l'urbanisme (PLU) communautaire de 2015 devrait prévoir trois zones pour Wolfisheim, obligeant les promoteurs à construire 25, 30 et 50% de logements sociaux. C'est tout de même illusoire de penser que nous atteindrons les 25% d'ici 2025. Pour un village agricole comme Wolfisheim, dont la politique d'urbanisme ces dernières décennies consistait surtout en la conservation des corps de ferme, il aurait été plus pragmatique de dire « à partir de maintenant, vous construisez des logements sociaux », plutôt que d'appliquer une loi rétroactive. Ce que l'on nous impose est, en fin de compte, une taxation.

Propos recueillis par Emmanuelle François

Dans le Bas-Rhin comme partout en France, les politiques étatiques soutiennent le secteur privé. L'équation: des aides indirectes aux constructeurs et aux propriétaires pour rendre le parc locatif accessible à tous. Ce qui n'empêche pas la demande de logement social de se faire toujours plus pressante. Le Département se lance ainsi dans la construction de résidences seniors pour faire face aux loyers trop élevés des projets immobiliers en cours.

Le circuit des aides publiques au logement

Au commencement était l'État. Jusque là, ça va. Viennent ensuite les collectivités territoriales, les bailleurs sociaux, la Caisse d'allocations familiales, les prêts à taux réduits, les exonérations fiscales, etc. Les voies des deniers publics seraient-elles impénétrables ? Prenez 5 minutes.

Soutenir la propriété: « un choix idéologique »

Yankel Fijalkow, sociologue et urbaniste, chercheur au Centre de recherches sur l'habitat, commente la répartition des aides publiques au logement.

Propos recueillis par Martin Roux

Logements vacants:
« Les dispositifs ne sont pas
assez incitatifs »

Alain Jund estime que la réquisition et la mise en place de la taxe d'habitation sur les logements vacants ne règlent pas le problème. Pour l'adjoint au maire de Strasbourg chargé de l'urbanisme, tout doit commencer par un diagnostic précis et des réponses plus ciblées. Son objectif: remettre dans les six ans à venir 3000 logements vacants sur le marché, sur les 10 000 actuellement vides dans la capitale alsacienne.

Le marché des résidences seniors en pleine expansion

La population vieillit mais le nombre de logements adaptés à la perte d’autonomie est insuffisant. Dans le Bas-Rhin, ils représentent seulement 1,7% du parc HLM.
Le marché du logement pour le troisième âge constitue un marché d'avenir, doté d'un potentiel de croissance important. Un enjeu que les promoteurs assimilent rapidement. Avec le soutien du Département, qui s'active également pour améliorer l'offre de logements sociaux destinés aux seniors.

« La propriété rend docile »

Le rapport à l’immobilier n’est pas le même en France et en Allemagne. En France, l’accession à la propriété est perçue comme un signe de réussite. D’après Nicolas Golovtchenko, maître de conférence en sociologie, tous les gouvernements de la Ve République ont utilisé le rêve de la propriété pour asseoir leur pouvoir.

Outre-Rhin, la copropriété a longtemps été interdite. Les deux guerres et les politiques de la République démocratique d'Allemagne ont notamment découragé les Allemands à investir dans la pierre, rappelle le sociologue allemand Gerd Kuhn.

Nicolas Golovtchenko est maître de conférences en sociologie à l’université Toulouse II - Le Mirail. Il critique les fondements politiques de la propriété.

De 45% en Allemagne à 82% en Espagne, en passant par 57% en France, pourquoi existe-t-il de si fortes disparités de la part de propriétaires en Europe ?

On constate une vraie coupure Nord-Sud. En France, c'est une question de mode de vie. Pour une grande partie des Français, réussir sa vie, c'est posséder une maison individuelle, avec une pelouse, un chien, un barbecue. Cet imaginaire collectif est le moteur de l'action. Les jeunes Français ne rêvent plus de se marier, mais désirent se mettre en couple et partager une maison. Derrière l'air du temps un peu révolutionnaire, c’est une aspiration au conformisme et au traditionalisme… La disparité européenne s’explique entre autres par la capacité d’intervention de l’Etat. Plus l’Etat-providence est développé, plus la qualité des logements sociaux augmente, et encourage les ménages à rester locataires.

Faut-il voir dans l’accès à la propriété « la base du civisme », comme l’a assuré Nicolas Sarkozy en 2007 ?

Le rêve de la maison individuelle a été instrumentalisé par l’ex-chef de l’Etat. Favoriser les propriétaires est aussi un instrument pour rendre les gens dociles. S'endetter pour payer le bien, puis commencer à rembourser le crédit ont un effet de « disciplinarisation des esprits » comme disait Michel Foucault. On est moins enclin à descendre dans la rue si on a un bien immobilier à défendre. D'ailleurs, la propriété a un impact sur l'intégration. Celle-ci passe, depuis le XIXe siècle, par la trilogie travail, paternité, propriété. Une fois ce « statut » acquis, on a beaucoup à perdre et on est plus docile. La propriété est donc, dans la tradition politique française, un élément fondamental pour garantir la stabilité de la société. La plupart des partis politiques dans l'histoire de la République, hormis les partis révolutionnaires, en sont persuadés. Ils ne sont pas dans une logique de transformation et de changement social mais dans celle de favoriser la permanence et la reproduction de la société.

En période de crise, un pourcentage de propriétaires élevé ne défavorise-t-il pas la mobilité sur le marché de travail ?

Acquérir un bien correspond à un idéal et peut avoir une motivation utilitariste: une fois à la retraite, on est au moins propriétaire. C'est un instrument de transmission d’un capital. Après, être propriétaire rend moins mobile, plus captif: on observe cette tendance depuis une vingtaine d'années en France et de manière encore plus accentuée aux Etats-Unis. Cela a un vrai effet pervers pour redynamiser l'économie.
En même temps, être propriétaire crée un mode de vie qui va aussi générer une activité économique. On s'occupe de son logement. Bricoler nécessite de fréquenter des magasins de bricolage. La propriété peut donc être un « frein » pour régénérer de l’activité économique autant qu’il peut contribuer, par la consommation, à créer de la croissance.

L’influence française se fait sentir dans les régions allemandes frontalières: le taux de propriété est plus élevé que dans les autres Länder.

Gerd Kuhn, sociologue et urbaniste à l'Université de Stuttgart, revient sur les raisons historiques de la faible proportion de propriétaires en Allemagne.

Pourquoi le pourcentage de propriétaires en Allemagne est-il le moins élevé d'Europe ?

En 1900, l'Empire allemand a introduit une loi interdisant la copropriété (Teileigentum), autorisée jusque là par certaines régions du sud qui avaient repris le Code civil français et ses lois régissant la propriété. Cela explique la proportion de propriétaires historiquement plus élevée dans ces régions frontalières. Mais dès le début du XXe siècle, il n’y a eu pratiquement que des locataires dans les grands immeubles construits à l’époque. Une décision alors liée à la phase de forte urbanisation. Même la classe bourgeoise des grandes villes n'était pas forcément propriétaire jusqu’à la Première Guerre mondiale…

La construction massive de logements sociaux en Allemagne après la Seconde Guerre mondiale explique-t-elle aussi le taux élevé de locataires dans le pays ?

Oui, parce qu'ils ont posé les bases du parc locatif dans un pays ruiné. En 1945, 20% des logements d'Allemagne étaient détruits. Il fallait reconstruire, vite, et pas forcément des logements de qualité. L’heure de gloire du Sozialer Wohnungsbau arrive plus tard. Entre les années 1960 et 1980, ces immeubles locatifs ont offert le meilleur rapport qualité/prix. Beaucoup de gens ont décidé de rester dans le parc locatif. Puis, après un long processus de désengagement de l’Etat, le gouvernement a presque totalement arrêté de financer le logement social au début des années 2000.

La politique immobilière en RDA a-t-elle aussi joué un rôle important ?

Oui, l’accès à la propriété ne faisait pas partie de la politique du régime socialiste. La location était largement favorisée par des loyers très bas. Gelés en 1936 sous le IIIe Reich, ceux-ci n'ont plus augmenté jusqu'à la réunification en 1990. La qualité des logements s'est dégradée et les propriétaires n’étaient guère incités à rénover leurs biens. Quand la RDA s'est écroulée, beaucoup d’Allemands de l’Est ne se sont pas posé la question de savoir s’il fallait acheter leur appartement. L’Etat a tenté de vendre son patrimoine immobilier, sans grand succès. Beaucoup d’Allemands ont perdu leur emploi et ont souvent été contraints de quitter leur région pour retrouver du travail. Seulement 33% de la population de l’ex-RDA est propriétaire aujourd’hui (contre 44% à l’échelle du pays, ndlr).

Comment expliquez-vous le faible nombre de propriétaires à Stuttgart, une ville pourtant prospère ?

Par un prix du foncier très élevé, mais pas seulement. Un tiers de la population d'aujourd'hui est d’origine immigrée. Les premières générations n’ont pas voulu acquérir un bien parce qu’ils ont souvent pensé retourner dans leur pays natal. Ce n’est qu’avec la troisième génération actuelle que cette tendance semble se renverser. Malgré tout, avec 31,6%, le pourcentage de propriétaires reste très bas dans la ville.

Propos recueillis par Nicolaï Morawitz

Les pays d’Europe de l’Est comptent la plus forte proportion de propriétaires de l’Union européenne. La France, quant à elle, est en dessous de la moyenne de l’UE.

En attendant Duflot...

Moins d’un an après la loi Duflot I, qui modifie le zonage appliqué pour les exonérations fiscales sur la construction de logement locatifs, Cécile Duflot présentera en deuxième lecture le projet de loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) à l’Assemblée le 14 janvier et au Sénat le 29, en espérant boucler le projet avant les municipales des 23 et 30 mars 2014. Loin du mythe du « tous propriétaires » vanté en 2007 par Nicolas Sarkozy, le projet de loi Alur s’attaque à la régulation du marché locatif pour en faciliter l’accès.

Principale mesure prévue: l’encadrement des loyers dans les zones « tendues » comme Strasbourg. Le texte prévoit de limiter les loyers dans une fourchette de 20% de part et d’autre d’un loyer médian (prix d’un loyer au m2 qui divise le nombre total de loyers en deux parts égales) défini par un observatoire des loyers. Chez les professionnels de l’immobilier, on redoute que cette mesure ne décourage les investisseurs d’acheter des logements pour les mettre en location. Certains pointent des difficultés techniques. « Comment sera calculé le fameux loyer médian ?, s’interroge Gérard Durr, président de la Fnaim 67. Il n’y a pas de statistiques fiables ». Nadia Monkachi de l’agence de développement et d’urbanisme de l’agglomération strasbourgeoise doute que le loyer médian soit un indicateur pertinent. « Au sein même d’une ville, il y a des différences entre les quartiers, pointe-t-elle. Le loyer médian au Neuhof n’est pas le même qu’à la Robertsau. » Les quartiers les moins favorisés seront donc logés à la même enseigne que les quartiers aisés et placés sous le même régime de loyers.

La garantie universelle des loyers (Gul) prévue par le projet de loi est censée éviter les défauts de paiement de la part des locataires et rassurer les bailleurs. Régis Halter, directeur adjoint du Cresus Alsace, association chargée des ménages surendettés, voit en cette loi un gage de sûreté pour les deux parties. « Instaurer une garantie des risques locatifs qui assure aux propriétaires que les loyers rentrent, c’est très bien. » Selon Alain Jund, adjoint écologiste au maire de Strasbourg, garantir les loyers pourrait même, permettre de lutter contre les logements vacants. « Il y a une part de la vacance qui est due à la crainte des propriétaires quant au paiement des loyers. La garantie universelle peut lever ce poids-là pour certains d’entre eux », assure-t-il. A Strasbourg, en 2010, 7% des logements étaient vacants. Face aux critiques des agents et promoteurs immobiliers, Cécile Duflot a toutefois renoncé à rendre cette mesure obligatoire. Un propriétaire pourra toujours préférer le cautionnement à cette garantie fournie par l’Etat. La garantie des loyers n’a plus d’universelle que le nom. Mais pour Philippe Bies, député socialiste de la deuxième circonscription du Bas-Rhin, la mesure conserve tout son intérêt.

Le texte souhaite également régulariser les pratiques du marché. Outre les marchands de listes, ce sont les frais d’agences qui sont ciblés. Le projet entend rééquilibrer les factures, au détriment du bailleur. A terme, un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière devrait être créé afin de soumettre au législateur les règles d’un futur code de déontologie. Pour Nadia Monkachi, il était temps de se préoccuper de cette profession. « C’est une profession obscure, avec des règles peu démocratiques. Ce n’est pas normal qu’on en soit tributaire. »

Si la loi Alur est votée en l’état, contribuera-t-elle à redéployer les logements là où les Bas-Rhinois en ont le plus besoin ? Permettra-t-elle de satisfaire la demande en logement très social ? Pas sûr. Le projet de loi Alur ne s’attache qu’au logement locatif et ne fait pas oublier que l’Etat se désengage progressivement des politiques du logement. En 2012, les aides à l’accession à la propriété ont été plafonnées. En 2013, les aides à l’investissement locatif ont été réduites aux seules grandes agglomérations par la première loi Duflot. Alors, les collectivités territoriales s’efforcent de prendre le relais. En 2012, la Communauté urbaine de Strasbourg a dépensé 13 millions d'euros pour financer le logement social dans l’agglomération strasbourgeoise, contre 6 millions pour l’Etat.

Maxime Mainguet et Loïc Bécart

Réalisation

Equipe rédactionnelle : Marion Bastit, Loïc Becart, Yunxi Chen, Quentin Chillou, Emmanuelle François, Claire Le Moine, Maxime Mainguet, Michaël Martin, Nicolaï Morawitz, Qassam Muaddi, Martin Roux, Jérémy Sahakian, Margaux Velikonia

Rédacteur en chef : Quentin Chillou
Chef d'édition : Margaux Velikonia
Coordination iconographie : Jérémy Sahakian
Coordination infographie : Emmanuelle François

Encadrement : Donatien Huet, Christian Losson, Stéphanie Peurière, David Zurmely
Développement : Guillaume Bardet
Mixage : Jean-Christophe Galen

Directrice de la publication : Nicole Gauthier

Centre universitaire d'enseignement du journalisme (CUEJ) - Université de Strasbourg. 11 rue du Maréchal Juin CS 10068 67046 Strasbourg Tél : 03 68 85 83 00 / cuej.unistra.fr / www.cuej.info
Typographie: ©Urban Jungle, kcfonts.com